界面新闻记者 | 韩理

已经成立的REITs产品运营情况如何？日前沪深两市上市的66只公募REITs先后披露了2025年半年度报告。

根据Wind数据统计，2025年上半年，全市场已发布中报的REITs产品共计分红107次，年度累计分红总额逾68亿元。其中，平安宁波交投REIT以6.2亿元分红位居榜首，中金安徽交控REIT、中信建投国家电投新能源REIT分别以4.75亿元和4.16亿元紧随其后。

从盈利能力看，58只REITs上半年收获了正净利润，高速公路类REITs继续领跑。其中平安宁波交投REIT收入最高，今年上半年营收为10.49亿元，净利润为2.21亿元。该项目底层资产为杭州湾跨海大桥，是全国首单跨海大桥公募REITs项目。

华夏南京交通高速公路REIT、华泰江苏交控REIT等项目净利润也实现正向增长，反映其资产韧性和稳定的现金流能力。根据Wind数据统计，以高速公路为底层资产的REITs产品有13只，上半年分红总额为31.08亿元。

而消费基础设施类REITs在上半年也颇有亮点。华夏华润商业REIT上半年营收3.63亿元，同比增长35.7%，净利润0.16亿元，大幅高于去年同期；中金印力消费REIT营收同比增长143.95%，显示消费复苏带动线下商业客流回升。此外，多个新发消费基础设施REITs——如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等，也已实现稳定运营并启动分红，体现出较强的资产成熟度。

近期华夏凯德商业REIT网下询价受到市场追捧。根据公告，华夏基金共收到142家网下投资者管理的 930个配售对象的询价报价信息，有效认购份额数量总和高达282亿份，为初始网下发售份额数量的254.08倍。

界面新闻注意到，REITs底层资产经营业绩呈现显著结构性分化。从今年整体运营情况来看，以产业园区为底层资产的REIT依然承压。中金联东科创REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村REIT和华安张江产业园区REIT等4只公募REITs产品净利润告负。

而去年亏损的东吴苏园产业REIT的净利润已经由亏转盈，并且其上半年净利润在产业园类REITs产品中居于第一，但其出租率较去年同期仍有下滑。

东吴基金公募REITs总部副总经理徐昊在接受界面新闻采访时表示，上半年东吴苏园产业REIT运营平稳，两家项目公司上半年实现的净收入均超过全年净收入目标金额的50%。受整体宏观经济影响，目前产业园行业出租率均面临不小的挑战。

中金公司的研究观点认为，往前看，产业园板块的供需端压力犹存。一方面，是因为新增供给冲击尚存。另一方面，现阶段各企业的租赁需求尚未明显回升。同时中金公司研报也指出，产业园租户承租意愿和能力受到我国经济增速、市场需求、国际贸易等多重因素影响，而上述宏观因素目前存在诸多不确定性。若宏观经济环境发生较大变化，那么必然会对园区租赁需求带来不利影响，进而影响产业园区资产收益及行业未来发展趋势。

虽然产业园区整体承压，但各地产业园区也在积极运营。半年报显示，张江产业园区充分利用区域产业聚集优势，引入优质租户、优化租赁结构，资产出租率较去年同期大幅提升。上半年张江产业园区的出租率为93.03%，同比增长13.62%。

同时，今年上半年依然有中金亦庄产业园REIT、创金合信首农REIT和华夏金隅智造工场REIT三只新产品成立。创金合信基金相关负责人告诉界面新闻，基础设施REITs是国家金融创新的重要抓手，可以促进盘活存量资产，带动新增投资。园区基础设施REITs是科技创新的重要载体，可以构建“资产-资源”的循环通路，是金融创新服务实体经济的重要引擎。

“尽管短期园区基础设施承压，面临市场波动的情况，但中长期来看，具有核心产业资源、历史经营稳定和运营管理能力的项目依然具备穿越周期的价值。”上述人士表示。

Wind数据显示，今年以来成立的公募REITs产品已达15只，底层资产的类别扩容至新能源、水利、数据中心等新型资产，产品的运营管理复杂度也在提升。未来REITs业绩的表现将更依赖于资产运营效率的提升、成本控制能力及资产组合的动态优化。

“REITs正从‘跑马圈地’进入‘精耕细作’阶段，管理人的资管能力将是下一阶段估值分化的关键。”一位公募REITs基金经理指出。